Combatir la crisis: Alquiler con Opción a Compra

El Congreso aprueba rebajar del 16% al 7% el IVA en los alquileres con opción a compra

En estos días se ha producido una noticia muy esperada en el mundo inmobiliario y que ha alegrado  a gran parte de él:

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados ha aprobado con competencia legislativa plena el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido, con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos, la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección oficial.

Desde el Ministerio se asegura que la reducción del IVA en el alquiler con opción a compra supondrá un “revulsivo” para el mercado del alquiler, que aún sigue siendo escaso. Según precisó durante la sesión de control al Gobierno en el Congreso, sólo el 13% de las familias españolas viven de alquiler frente al 40% de media en Europa, pero confió en que estas medidas, junto a otras adoptadas, servirán para movilizar un mayor número de viviendas en alquiler, mejorar su calidad y bajar sus precios.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Se trata de que se establece una relación de alquiler, pero en el contrato de refleja un derecho de opción de compra sobre la vivienda arrendada.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?.

“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.  Es un contrato de alquiler entre el propietario y el inquilino al que se le añade una cláusula que pacta un precio de venta y una fecha tope en la que el inquilino debe decidir si quiere comprar la vivienda.

Los contratos de alquiler entre particulares son por un mínimo de 5 años, pero el plazo de venta pactado no tiene porque coincidir, ya que se decide de mutuo acuerdo entre las partes. Para viviendas de protección oficial, el plazo suele ser superior, unos 10 años.

¿ Qué ventajas tiene para el inquilino y posible comprador?

1º.- Fundamentalmente  en que las cantidades que el inquilino invierte durante el alquiler se descuentan del precio final de venta.

2º.- El hecho de haber pagado una cantidad y ahorrar durante ese plazo, puede beneficiar a la hora de negociar con el banco para conceder el préstamos hipotecario, algo que en la actualidad es muy difícil pero que se espera mejore en el plazo de 3 a 5 años.

3º.- Además, es compatible con las ayudas estatales, como la renta básica de emancipación.

4º.- Se puede negociar con el propietario el precio final de venta, para evitar subidas cuando se ejecuta la venta. Y esto es algo  muy importante a tener en cuenta dado que en la actualidad el precio de la vivienda ha bajado muchísimo, pero es muy probable que vuelva a subir, por lo que es conveniente fijar el precio de venta en el momento actual.

¿ Que ventajas tiene para el dueño o vendedor?

1º.- Se asegura una renta por el alquiler de la vivienda y tener un posible comprador en unos años.

2º.- Se obtendrán ventajas fiscales durante los años del alquiler de la vivienda.

3º.- Cuando llegue el momento de la venta, al descontar parte o el total del precio que ya han abonado los inquilinos, habrá menores plusvalías, con la consiguiente reducción fiscal.

4º.- Se asegura el cobro del alquiler, ya que se puede añadir una cláusula por la que si se producen retrasos en el pago, el inquilino pierde el derecho a ejecutar la opción de compra.

Como hemos dicho antes, en algunos casos de Viviendas en alquiler con opción a compra incluso se permite contar parte de lo pagado en alquiler como pago de la compra. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.

En la actualidad el inquilino paga el 16% de IVA. La reforma, permitirá a las empresas promotoras y en general a las empresas inmobiliarias dar salida a viviendas mediante una fórmula por la que el inquilino accede a la vivienda con expectativas de compra y con un ahorro de impuestos del 9%. Actualmente si un particular paga por un alquiler de vivienda, la operación está exenta de IVA. Sin embargo, si el contrato de alquiler incorpora una opción de compra, el importe se encarece para el inquilino en el 16% del IVA. Para mayor complejidad, si la opción de compra considera que parte de los alquileres constituyen entregas a cuenta, la compra de la vivienda genera la rectificación del IVA pagado al 16% para situarlo al 7% por el tipo general de la vivienda.

Confiemos en que con esta medida, se aumente el número de viviendas en alquiler y bajen sus precios, además sirva para  dar salida al stock de viviendas sin vender que existe en la actualidad.

Nivia Tiel – Dpto. Jurídico subastaFACIL.com