mejoras del gobierno

El 31 de enero, a raíz del anuncio el día anterior en el congreso del Ministro de Economía y Competitividad, el periódico El Confidencial nos pulsó para conocer nuestra opinión a dichas reformas.

Os transcribimos  nuestras respuestas:

Disminuir la barrera de entrada del 20 al 5%: Acertado (aunque a quien tiene liquidez para participar en las subastas judiciales esto le da igual)

Incrementar el plazo de 20 a 40 días para obtener financiación: Irrelevante (o tienes financiación antes de entrar a participar en la subasta o mejor NO te metas porque el banco hoy por hoy NO te la va a dar). Además con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ya existen fórmulas para alargar ese plazo sin problemas (art. 670.6 LEC)

Limitar el importe de adjudicación al 75% del tipo de subasta: Lo único que conseguirá con esta medida es evitar la participación de postores en las subastas públicas. Lo contrario de lo que dicen querer hacer. Nadie en su sano juicio concurrirá a una subasta en estas condiciones. Habría que recordarle al señor ministro que la UNICA razón por la que alguien compra en subasta es por el PRECIO: Compras a ciegas y estás expuesto a los vaivenes y demoras de un proceso judicial para obtener la posesión del inmueble.

Respecto a que se reduzca un 50% la deuda si el banco obtiene en el futuro plusvalías por la venta del inmueble: queda MUY bien para la foto pero es un brindis al sol. Los bancos seguirán haciendo lo que hasta hoy; cediendo el remate tras la subasta a sus filiales inmobiliarias (o incluso haciéndolas participar directamente en las subastas). Con ello logran adjudicaciones por debajo de los importes marcados por ley para vivienda habitual.

¿Realmente quieren hacer que las subastas judiciales sean atractivas y atraer postores?

Se nos ocurren muchas otras, y de más profundo calado, pero ahí van un par de propuestas con los MISMOS parámetros que el Gobierno quiere activar:

Medidas «proteccionistas» para el ejecutado:

1. Reducir un 50% la deuda pendiente que pudiera quedarle al ejecutado en caso que el banco obtuviera plusvalías con la venta futura del bien,…. pero también en caso de que estas plusvalías provengan de una filial y/o entidad relacionada con el banco, ya que de lo contrario «saltarse» esta norma será juego de niños para las entidades financieras. Les bastará con seguir adjudicando los inmuebles a sus filiales inmobiliarias como lo están haciendo hasta hoy.
2. Con independencia del importe en que se adjudique el inmueble en pública subasta, la entidad habrá de exonerar la deuda al ejecutado con un importe igual al 70% del tipo marcado para subasta. ¿No es eso lo que dice De Guindos querer hacer en caso de que no existan postores? ; pues lo mismo.
3. Estas dos «ventajas anteriores» SOLO se aplicarán a los «deudores de buena fe: Aquellos que permitan la visita concertada al inmueble a posibles postores tal y como se hace en otros países, y que otorguen la toma de posesión voluntaria del inmueble en el mismo acto de la subasta.

Medidas «facilitadoras» para el postor:

1. Minimizar  la consigna al 5% tal y como plantean.
2. Eliminar por completo cualquier limitación en precio de adjudicación: recordemos que la UNICA ventaja de comprar en subasta es el PRECIO.
3. Permitir la cesión de remate del adjudicatario a favor de cualquier tercero. A día de hoy esta posibilidad está reservada para los bancos.
4. Contar con un «mediador en subastas judiciales» que guíe a los postores en todo el proceso de compra. En otros países esta figura está ampliamente difundida y en España sería de muy fácil aplicación.
5. Facilitar REALMENTE la financiación a los posibles postores. Algo que obviamente interesará a las entidades antes de tener que mantener un stock cada día mayor de activos con los gastos fijos e impositivos que supone.

Ni que decir tiene que todo esto puede hacerse por vía judicial (más lenta) o por vía extrajudicial (notarial) mucho más rápida. En subastaFACIL ya hemos tenido experiencias de este tipo con operaciones extrajudiciales y los resultados han sido gratamente satisfactorios. Lo que en los juzgados hubiéramos tardado 1 año en resolver, lo hemos resuelto en 1 mes por vía notarial. Es fácil si sabe cómo hacerse y si contamos con la disposición de todas las partes.

Como ves, medidas sencillas de aplicación, que facilitarían la participación de postores en subastas, ayudarían a la profesionalización del sector, aligerarían la carga de trabajo de los juzgados, eliminarían el problema de las entidades de crédito con el exceso de activos adjudicados, y sobre todo, minimizarían el impacto económico y la carga que a día de hoy (y a futuro) sufrirán muchísimas familias.

De las subastas que no son primera vivienda habría mucho también de qué hablar, pero ya habrá momento para más.

PD1: El artículo publicado por El Confidencial lo podéis leer AQUÍ

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